苏州 切换城市

请选择您所在的城市:

    热门
    城市
    首页 > 房产资讯 > 购房政策 > 现在是在苏州买房投资的时候么?

    现在是在苏州买房投资的时候么?

    2020-03-31     来源: 苏州楼市聚焦     浏览:271

    随着苏州楼市重新启动,并且超出预期。再加上落户放宽,降息降准等政策,很多人都在咨询同一个问题,大概意思就是


    “现在房子适合投资吗?”


    相信这也是许多人关心的,投资这种事需要结合个人情况实际考虑,对于不同的情况没有人能给出完全准确的答案,下面笔者想用论证的方式来探讨一下,各位可以结合论证过程以供参考。(真实倒挂超过5000元/㎡的限价房不在讨论范围之内)


    本文既然是关于投资方向内容,有一点需要提前说明,任何投资都存在风险,进行投资决策时,必须充分考虑投资的风险,确保投资的安全。 

    image.png

    01  壹


    广义上所谓的投资三要素是指投资的安全性、收益性和流动性,投资房产则需要侧重考虑流动性,这也是我为什么会强调外地市场乡镇楼盘慎重考虑因为实际上二手房乡镇楼盘的接盘侠很少。传奇新服网


    举个很简单的例子,像苏州去年房价一轮暴涨限购加码后,记住时间点,一定是房价暴涨后当限购加码后苏州楼市急速冷冻,很多不理智的购房者在经历房价暴涨这个过程后,会对房价有很高的预期。


    这个时候,大量外地乡镇楼盘在苏州迅速启动分销,把这些不理智的购房者引流过去,配合分销中介的叫涨口号,某某楼盘成交火爆下月开始涨价,效果自然事半功倍。


    image.png


    购房者最开心的莫过于房子刚买就涨价,遇到朋友也乐意分享,这些楼盘再做个老带新优惠,理论上完全可以达到一传十的效果。


    外地投资有成功案例,像16年无锡太湖新城那一波,但更多的是像宜兴、张家港、辛庄、靖江、以及去年的湖州那样,存量新房只消化一部分,还有大量囤积,对这些投资的新房未来进入二手市场流动性存疑。


    外地投资一定要谨慎乡镇楼盘,别看规划吹的多美丽,记住一句话,好的房子都靠抢。


    02  贰


    上面这段是解释流动性的问题,当大宗商品房失去流动性一般是以降价收尾,而且幅度不会低。


    回到正文投资成本


    有人说现在投资房子,如果每年涨幅5%,5年后(限售时间)能跑赢大盘么?


    答案是不一定!


    下面按总价400万,100㎡把四种情况都算一遍


    1、首套首贷、首付3成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%


    首付:120万、贷款:280万、月供:16878


    image.png


    利息加税费成本在89.2万,除首付外5年占现金流101.3万


    总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万


    接下来算一下120万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期146万,增值26万;然后是每个月定投16878元,定投利率按月3‰计算,5年后到期111.1万,增值9.8万。


    image.png


    如果首套首贷3成首付,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是亏16.5万主要亏损是贷款利息,相当于给银行打工。


    2、首套有贷款记录//二套无贷款、首付5成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%//2%


    首付:200万、贷款:200万、月供12055元


    image.png


    利息加税费成本在65.8万,除首付外5年占现金流72.3万


    总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万


    200万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期243.3万,增值43.3万;每个月定投12055元,定投利率按月3‰计算,5年后到期79.4万,增值7.1万。


    image.png


    如果首套有贷款记录5成首付,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是亏5.7万第二种情况二套无贷款,契税多支出2万,这样就是亏7.7万主要亏损还是贷款利息,依旧相当于给银行打工。


    3、二套有贷款、首付8成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税2.0%


    首付:320万、贷款:80万、月供4822元

             image.png


    利息加税费成本在32.6万,除首付外5年占现金流28.9万


    总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万


    320万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期389.3万,增值69.3万;每个月定投4822元,定投利率按月3‰计算,5年后到期31.7万,增值2.8万。

                                                                    image.png


    如果二套有贷款8成首付,每年房屋增值5%不考虑房租的情况下,投资回报是盈利5.8万。


    4、三套、全款、契税3.0%


    image.png


    总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万


    400万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期486.7万,增值86.7万


    image.png


    如果三套全款,每年房屋增值5%不考虑房租的情况下,投资回报是盈利10.6万


    03  叁


    去年买房的时候,朋友问你们做房地产的不是都建议杠杆么,怎么自己买房的时候全款砸进去了?


    一般房贷利率低于5%的时候,建议贷款越多越好,现在房贷利率都6字头了,要是还认不清高利率的事实,往往会陷入“杠杆陷阱”也就是贷款越多,亏损越多。


    以上计算是理论状况下,没有考虑房租收益,实际面临情况也都不同。


    image.png


    未来5年你对苏州房价看法很重要,如果认为像沪、京那样横盘阴跌,现在入场会面临不少亏损,如果未来5年其中有一年能像去年那样,又能赚的盆满钵满。


    总之还是老生常谈的那句话,任何投资都存在风险,现在不是几年前,随便买套房子就能躺赚的日子已经过去了。

     

    (完)


    热门楼盘

    Copyright © 2018-2020 苏州楼万家房产网. Louwanjia.Com All rights reserved. 
    新房热线:13914008033   网站合作QQ:1833332277

    苏ICP备19028784号