请选择您所在的城市:
2020-03-31 来源: 苏州楼市聚焦 浏览:401
随着苏州楼市重新启动,并且超出预期。再加上落户放宽,降息降准等政策,很多人都在咨询同一个问题,大概意思就是
“现在房子适合投资吗?”
相信这也是许多人关心的,投资这种事需要结合个人情况实际考虑,对于不同的情况没有人能给出完全准确的答案,下面笔者想用论证的方式来探讨一下,各位可以结合论证过程以供参考。(真实倒挂超过5000元/㎡的限价房不在讨论范围之内)
本文既然是关于投资方向内容,有一点需要提前说明,任何投资都存在风险,进行投资决策时,必须充分考虑投资的风险,确保投资的安全。
01 壹
广义上所谓的投资三要素是指投资的安全性、收益性和流动性,投资房产则需要侧重考虑流动性,这也是我为什么会强调外地市场乡镇楼盘慎重考虑,因为实际上二手房乡镇楼盘的接盘侠很少。传奇新服网
举个很简单的例子,像苏州去年房价一轮暴涨限购加码后,记住时间点,一定是房价暴涨后。当限购加码后苏州楼市急速冷冻,很多不理智的购房者在经历房价暴涨这个过程后,会对房价有很高的预期。
这个时候,大量外地乡镇楼盘在苏州迅速启动分销,把这些不理智的购房者引流过去,配合分销中介的叫涨口号,某某楼盘成交火爆下月开始涨价,效果自然事半功倍。
购房者最开心的莫过于房子刚买就涨价,遇到朋友也乐意分享,这些楼盘再做个老带新优惠,理论上完全可以达到一传十的效果。
外地投资有成功案例,像16年无锡太湖新城那一波,但更多的是像宜兴、张家港、辛庄、靖江、以及去年的湖州那样,存量新房只消化一部分,还有大量囤积,对这些投资的新房未来进入二手市场流动性存疑。
外地投资一定要谨慎乡镇楼盘,别看规划吹的多美丽,记住一句话,好的房子都靠抢。
02 贰
上面这段是解释流动性的问题,当大宗商品房失去流动性一般是以降价收尾,而且幅度不会低。
回到正文投资成本
有人说现在投资房子,如果每年涨幅5%,5年后(限售时间)能跑赢大盘么?
答案是不一定!
下面按总价400万,100㎡把四种情况都算一遍
1、首套首贷、首付3成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%
首付:120万、贷款:280万、月供:16878
利息加税费成本在89.2万,除首付外5年占现金流101.3万
总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万
接下来算一下120万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期146万,增值26万;然后是每个月定投16878元,定投利率按月3‰计算,5年后到期111.1万,增值9.8万。
如果首套首贷3成首付,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是亏16.5万,主要亏损是贷款利息,相当于给银行打工。
2、首套有贷款记录//二套无贷款、首付5成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%//2%
首付:200万、贷款:200万、月供12055元
利息加税费成本在65.8万,除首付外5年占现金流72.3万
总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万
200万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期243.3万,增值43.3万;每个月定投12055元,定投利率按月3‰计算,5年后到期79.4万,增值7.1万。
如果首套有贷款记录5成首付,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是亏5.7万,第二种情况二套无贷款,契税多支出2万,这样就是亏7.7万,主要亏损还是贷款利息,依旧相当于给银行打工。
3、二套有贷款、首付8成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税2.0%
首付:320万、贷款:80万、月供4822元
利息加税费成本在32.6万,除首付外5年占现金流28.9万
总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万
320万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期389.3万,增值69.3万;每个月定投4822元,定投利率按月3‰计算,5年后到期31.7万,增值2.8万。
如果二套有贷款8成首付,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是盈利5.8万。
4、三套、全款、契税3.0%
总价400万房屋每年升值5%,5年后市值在510.5万,涨幅110.5万
400万银行最基本理财,每年4%计算,5年后到期486.7万,增值86.7万
如果三套全款,每年房屋增值5%,不考虑房租的情况下,投资回报是盈利10.6万
03 叁
去年买房的时候,朋友问你们做房地产的不是都建议杠杆么,怎么自己买房的时候全款砸进去了?
一般房贷利率低于5%的时候,建议贷款越多越好,现在房贷利率都6字头了,要是还认不清高利率的事实,往往会陷入“杠杆陷阱”,也就是贷款越多,亏损越多。
以上计算是理论状况下,没有考虑房租收益,实际面临情况也都不同。
未来5年你对苏州房价看法很重要,如果认为像沪、京那样横盘阴跌,现在入场会面临不少亏损,如果未来5年其中有一年能像去年那样,又能赚的盆满钵满。
总之还是老生常谈的那句话,任何投资都存在风险,现在不是几年前,随便买套房子就能躺赚的日子已经过去了。