2020-03-31 来源： 苏州楼市聚焦 浏览：535
随着苏州楼市重新启动，并且超出预期。再加上落户放宽，降息降准等政策，很多人都在咨询同一个问题，大概意思就是
“现在房子适合投资吗？”
相信这也是许多人关心的，投资这种事需要结合个人情况实际考虑，对于不同的情况没有人能给出完全准确的答案，下面笔者想用论证的方式来探讨一下，各位可以结合论证过程以供参考。（真实倒挂超过5000元/㎡的限价房不在讨论范围之内）
本文既然是关于投资方向内容，有一点需要提前说明，任何投资都存在风险，进行投资决策时，必须充分考虑投资的风险，确保投资的安全。
01 壹
广义上所谓的投资三要素是指投资的安全性、收益性和流动性，投资房产则需要侧重考虑流动性，这也是我为什么会强调外地市场乡镇楼盘慎重考虑，因为实际上二手房乡镇楼盘的接盘侠很少。传奇新服网
举个很简单的例子，像苏州去年房价一轮暴涨限购加码后，记住时间点，一定是房价暴涨后。当限购加码后苏州楼市急速冷冻，很多不理智的购房者在经历房价暴涨这个过程后，会对房价有很高的预期。
这个时候，大量外地乡镇楼盘在苏州迅速启动分销，把这些不理智的购房者引流过去，配合分销中介的叫涨口号，某某楼盘成交火爆下月开始涨价，效果自然事半功倍。
购房者最开心的莫过于房子刚买就涨价，遇到朋友也乐意分享，这些楼盘再做个老带新优惠，理论上完全可以达到一传十的效果。
外地投资有成功案例，像16年无锡太湖新城那一波，但更多的是像宜兴、张家港、辛庄、靖江、以及去年的湖州那样，存量新房只消化一部分，还有大量囤积，对这些投资的新房未来进入二手市场流动性存疑。
外地投资一定要谨慎乡镇楼盘，别看规划吹的多美丽，记住一句话，好的房子都靠抢。
02 贰
上面这段是解释流动性的问题，当大宗商品房失去流动性一般是以降价收尾，而且幅度不会低。
回到正文投资成本
有人说现在投资房子，如果每年涨幅5%，5年后（限售时间）能跑赢大盘么？
答案是不一定！
下面按总价400万，100㎡把四种情况都算一遍
1、首套首贷、首付3成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%
首付：120万、贷款：280万、月供：16878
利息加税费成本在89.2万，除首付外5年占现金流101.3万
总价400万房屋每年升值5%，5年后市值在510.5万，涨幅110.5万
接下来算一下120万银行最基本理财，每年4%计算，5年后到期146万，增值26万；然后是每个月定投16878元，定投利率按月3‰计算，5年后到期111.1万，增值9.8万。
如果首套首贷3成首付，每年房屋增值5%，不考虑房租的情况下，投资回报是亏16.5万，主要亏损是贷款利息，相当于给银行打工。
2、首套有贷款记录//二套无贷款、首付5成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税1.5%//2%
首付：200万、贷款：200万、月供12055元
利息加税费成本在65.8万，除首付外5年占现金流72.3万
总价400万房屋每年升值5%，5年后市值在510.5万，涨幅110.5万
200万银行最基本理财，每年4%计算，5年后到期243.3万，增值43.3万；每个月定投12055元，定投利率按月3‰计算，5年后到期79.4万，增值7.1万。
如果首套有贷款记录5成首付，每年房屋增值5%，不考虑房租的情况下，投资回报是亏5.7万，第二种情况二套无贷款，契税多支出2万，这样就是亏7.7万，主要亏损还是贷款利息，依旧相当于给银行打工。
3、二套有贷款、首付8成、贷款30年、等额本息、贷款利率6.05%、契税2.0%
首付：320万、贷款：80万、月供4822元
利息加税费成本在32.6万，除首付外5年占现金流28.9万
总价400万房屋每年升值5%，5年后市值在510.5万，涨幅110.5万
320万银行最基本理财，每年4%计算，5年后到期389.3万，增值69.3万；每个月定投4822元，定投利率按月3‰计算，5年后到期31.7万，增值2.8万。
如果二套有贷款8成首付，每年房屋增值5%，不考虑房租的情况下，投资回报是盈利5.8万。
4、三套、全款、契税3.0%
总价400万房屋每年升值5%，5年后市值在510.5万，涨幅110.5万
400万银行最基本理财，每年4%计算，5年后到期486.7万，增值86.7万
如果三套全款，每年房屋增值5%，不考虑房租的情况下，投资回报是盈利10.6万
03 叁
去年买房的时候，朋友问你们做房地产的不是都建议杠杆么，怎么自己买房的时候全款砸进去了？
一般房贷利率低于5%的时候，建议贷款越多越好，现在房贷利率都6字头了，要是还认不清高利率的事实，往往会陷入“杠杆陷阱”，也就是贷款越多，亏损越多。
以上计算是理论状况下，没有考虑房租收益，实际面临情况也都不同。
未来5年你对苏州房价看法很重要，如果认为像沪、京那样横盘阴跌，现在入场会面临不少亏损，如果未来5年其中有一年能像去年那样，又能赚的盆满钵满。
总之还是老生常谈的那句话，任何投资都存在风险，现在不是几年前，随便买套房子就能躺赚的日子已经过去了。
