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    房价怎么算

    2020-04-09     来源:楼盘网     浏览:199

    房价的计算公式为“3+3+3+1”,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建费用和税费等+10%的开发商利润”。

    1、土地成本(占比25%-30%):房价里的土地成本指楼面地价,简单来讲就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

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    2、建安成本(占比约30%):建安成本是房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,主要分为三个部分:传奇私服发布网

    (1)前期费用:主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将为其本身和消费者带来利益。

    (2)土建费用:主要表现在土建费用上,框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。

    (3)配套设施费用:这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。

    3、管理费用(占比约5%):包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。

    4、税费(约占比25%):主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。

    5、利润(占比约10%):对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企,但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

    当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的,开发商的利润空间也就会随之増大。

    影响房价的其他外部因素

    1、人口因素:房屋价格一般与人口数量呈正相关关系,人口越多的城市房价通常越高。

    2、社会因素:集中了政治、商业、学习、医疗、文娱等良好资源的城市房价通常较高。

    3、区位因素:附近有学校、交通便利、周边商业发达、各项资源齐全,房价通常较高。

    4、品牌因素:同一时间的同一地块,如果是大品牌开发商建设的楼盘,房价通常较高。

    5、经济因素:房产价格随经济的通货膨胀、该地区的经济增长、居民收入水平而增加。

    6、政策因素:特定情况政府采取措施进行宏观调控,如房产价格高采取限贷限购策略。


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