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    苏州房价已无洼地。和上海房价比较后的心痛

    2019-09-24     来源:     浏览:2323

    前几天,又一次深入探究了苏州市场。(小胖看房)助理给我了一份链家苏州二手房数据,借此机会认真地给大家解读一下这个城市。

    个人体会+数据研读后我有一个深刻体验:在苏州做一个富人是幸福的,而做一个工薪阶层是辛苦的。

    苏州房价已无洼地。和上海房价比较后的心痛


    为什么说苏州富人是幸福的?

    因为苏州最贵的二手房价是8w+(万科玲珑--一线湖景房),而上海的最贵的房价已经达到23w+(汤臣一品--一线江景房),上海差不多是苏州的3倍。苏州富人可以用上海1/3的居住成本就能享受到这个城市最好资源。

    而同样是二线城市杭州,你要占有顶级城市资源,要花费近上海1/2的居住成本。11w+(武林壹号)。

    如此对比下,苏州富人是幸福的

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    苏州各板块二手价格(横版)

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    苏州各板块二手价格(竖版)

    苏州房价最高的板块前10名中有8名都位于苏州工业园区,分别是玲珑、湖西CBD、白塘、双湖、湖东CBD、湖东、独墅湖高教区、东沙湖,排名第9、10名的分别是姑苏区的十全街、高新区的狮山。

    工业园区我们就不再赘述了,最好的景观资源金鸡湖+学区资源+商业配套+产业人口。成就了苏州8w+的最高房价。类似上海的陆家嘴+张江的混合体。

    板块均价第9名:

    十全街,类似上海南京路板块

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    第9名的十全街位于苏州的古城区内,是旧时古城高尚住宅区。板块北侧紧邻观前街、平江历史文化街区,东侧紧靠苏州大学。板块内优质学校荟萃,包括沧浪实验小学、平直实验小学、振华中学等;此外苏州大学附属第一医院、苏州图书馆、苏州体育场等也位于十全街板块内;十全街板块内轨道交通也十分发达,1号线、4号线已经开通,5号线、6号线正在建设中。

    板块均价第10名:

    狮山,类似上海古北+漕河泾的混合

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    第10名的狮山集中了当地主要的金融企业,是苏州第二大CBD,集大型商务金融+商业零售+豪宅于一体。学区资源也是当地小有名气。

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    为什么说工薪阶层辛苦?

    为什么说工薪阶层辛苦?

    有三个明显的理由

    一、苏州二手刚需住宅愈来愈接近上海

    本文就围绕这个观点,为大家剖析一下苏州房价。

    上海顶级豪宅是苏州的3倍,但二手总价中位数仅是苏州的1.28倍。链家苏州二手套均总价中位数 : 300万元,而上海是385w。

    苏州房价已无洼地。和上海房价比较后的心痛


    根据链家挂牌数据,苏州刚需基本面是200w-500w的房源数占了63%,而上海该总价段房源挂牌量占55%。200w-500w成为苏州和上海二手供应共同的基本面。苏州和上海的刚需、刚改被囊括在同一总价中。

    让人惊讶的是苏州的二手刚需供应200w-300w是31.4%,这个价位在上海依旧大有房源,居然有23.8%。

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    苏州和上海各个单价段房源占比

    二、两个城市市中心的价格挤压门槛日益接近

    上海通勤距离极限基本是离人民广场30公里,所花费的车程时间约1小时。

    而30公里处各板块最低中位数是2.2w

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    苏州市区(工业园区、高新区、相城区、吴中区)合计1835平方公里,而上海郊环内的面积约4000平方公里。所以苏州居住至就业的心理承受能通勤时间只有上海的一半,超过30分钟,苏州人便心理难以接受。

    以15公里计算,几个因为价格挤压而形成居住外溢的板块,价格已经达到2w左右。吴江区从苏州人的心理感受看,基本相当于上海嘉定地区。目前二手价格已经攀升到2w。

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    三、上海豪宅和刚需间有着陡峭的价差,而苏州则扁平很多

    1)用房价很难找苏州的市中心

    上海有着严格的环线价格体系,内环内的黄浦区、静安区,是上海发展最早、最核心的地区,也是房价最高的地区。

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    上海房价呈现出由内环内向外递减的趋势。

    苏州房价已无洼地。和上海房价比较后的心痛


    与上海不同,传统的房价环线理论在苏州失灵了,苏州房价最高的地区不是内环内的的古城区,而是内中环的工业园区及高新区

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    苏州房价古城区拼不过园区和高新区,表现在环线上就是内中环均价远高于内环内。

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    2)苏州房价极差,远小于上海,似乎买哪都一样。

    极差小的表现1:房价最高区域与最低区域相差较小

    苏州最高区域平均房价为4.36W,最低区域2.30W,差幅约为90%。而上海最高区域房价与外环外均价差幅则高达153%(因为本文苏州数据中不含常熟 张家港等离苏州市中心比较远的区域,如果用上海市中心与偏远的金山区房价差幅与苏州对比,则有失偏颇,因此这里采用上海最高价区与外环外房价差幅),不仅差幅,从绝对值上看,上海的房价极差也非常大。

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    苏州和上海区域房价极差对比

    极差小的表现2:各环线价差极小

    整个苏州房价极差极小,从环线价格也可以看出来,苏州中外环、外环外房价均价基本相当,甚至与内环内古城区也相差不大。房价最高的内中环与房价最低的中外环价差仅为49%,而上海内环内与外环外差幅高达118%。

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    苏州和上海环线房价极差对比

    极差小的表现3:房源价格段集中

    苏州房源近一半左右集中在2-3W之间,大于5W和小于1W的房源极少,房源价格段过于集中,就会导致房价梯度较小;而上海在各个单价段的房源则相对分散,极差也相对较大。

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    苏州和上海各个单价段房源占比

    整个苏州给人的感觉就是,买哪都一样,都2W+、3W+。这种房价格局与苏州早期“一核四城”的城市发展战略有脱不开的关系,在不受古城区资源牵制的条件下,苏州各区各城均开启了多元、快速发展模式。苏州一个没有中心的城市就这样诞生了。

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    而上海不同于苏州,在很长一段时间内,都是单中心发展,内环内的老城区地位难以撼动。随着陆家嘴、虹桥商务区的崛起上海也逐渐走向了多中心发展,但由于资源的不平衡等各种因素,这种多中心在较长的一段时间内,也很难像苏州那样全面铺开来,所以上海的房价在较长的一段时间内仍会以内环内为核心向外递减,且保持较大价格梯度。

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    3)当然有得有失,在居住面积上,上海蜗居严重,苏州则相对舒心。

    上海的房源主要集中在小面积段,其中50-70平房源占比最大,而苏州房源较为集中的面积则提升到了70-90平,居住舒适度要高于上海。

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    至此,我们对苏州房价有了较全面的认识,苏州房价格局不同于上海,它打破环线理论、打破区域理论,是一种较为均衡的房价体系。住古城区2W+,住相城、吴中、吴江都2W+,但这样的城市还着实让人又爱又恨。爱它,是因为花同样的钱可以根据自己的喜好、需求,随意挑;恨它,则是因为你想牺牲通勤时间换较低房价的机会被扼杀了。可以说是这样的房价,真的是几家欢喜几家忧了。


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